Radiografia pieței rezidențiale:
de ce au crescut prețurile și cine își mai cumpără locuință în 2022

“În ultimii ani am remarcat o maturizare accelerată a cumpărătorilor, chiar şi faţă de acum jumătate de an, nu mai vorbesc de perioada dinainte de pandemie. Cumpărătorul de locuinţă a devenit majoritar în detrimentul cumpărătorului speculativ”, afirmă Răzvan Puchici. Se menține un segment de cumpărători speculativi, spune acesta, dar de regulă ei achiziționează locuințe din gama de jos a prețului. În zona medie și high-end achizițiile de locuințe sunt făcute aproape în totalitate de utilizatorii finali ai spațiilor.

Cu toții asistăm la vremuri în care pandemia a întors întreaga lume către valoarea locuinţei, a cuibului, a apartenenţei pentru un spațiu intim. “Exista o emoţie colectivă pentru achiziția anumitor tipuri de apartamente. Suntem foarte aproape de autorizarea unui ansamblu rezidențial din gama high-end pe care îl proiectăm, unde primele apartamente vândute au fost cele mai mari. În prima fază a vânzării au fost beneficiari care au cumpărat câte 2 apartamente pentru a le uni”, remarcă Răzvan Puchici despre comportamentul clienților din ultimele luni.

De asemenea, pe întreg segmentul de locuire se poate sesiza o migrare a populației – există o tendinţă centrifugă către zonele metropolitane la locuințele cu teren propriu, este de părere arhitectul: “Bucureştiul este în creştere demografică, iar proiectele bune sunt puţine şi atrag şi o relocare a publicului avizat. De regulă, la acelaşi preţ cu care poți achiziționa un apartament într-un cartier al Bucureștiului, poţi să iei o căsuţă mică cu teren exclusiv. Odată cu contextul pandemic actual, observăm concomitent interesului crescut pentru locații remote, un alt fenomen interesant – gentrificarea. Există și un segment al populației tinere cu interes mare către zona profesională, pentru care dinamismul din oraș este un aspect important. Tinerii apreciază calitatea locuințelor cu caracter identificat prin design, care ies din tiparele colective, cu prețuri de până în 2000 Euro/mp, dar care să fie bine conectate și integrate la centrul orașului, profitând de o mobilitate ridicată”.

În 2021 costul pe mp al ansamblurilor rezidențiale a crescut cu 25-30%, iar acest lucru reflectă mai mulți factori. Incidenţa terenului este desigur importantă, deși un alt cost despre care nu multă lume știe este unul care nu poate fi controlat – cel al racordului la utilităţi și a costurilor de tip „soft cost”. Acesta poate să crească cu 8-10% pentru acelaşi tip de proiect în aceeaşi zonă, doar pe fondul proximității față de utilități sau al investiției, de cele mai multe ori inspirate, în servicii de calitate.

Sunt două paliere de care arhitecții de la Cumulus se preocupă în proiectarea ansamblurilor rezidențiale din segmentul low-cost. Pe de-o parte ei se concentrează ca prin designul responsabil să ajute beneficiarii și locuitorii finali să trăiască bine cu sumele reduse pe care le investesc. “Noi suntem mereu preocupaţi de cum putem proiecta locuinţele care costă puţin și cum ele pot asigura un confort corect. Aici ne mândrim cu câteva rezolvări ale partiurilor de arhitectură care îmbunătățesc calitatea vieții beneficiarilor finali prin organizarea spațiilor, posibilități de mobilare, lipsa spațiilor reziduale sau atenției către rezolvarea spațiilor comune. De exemplu, am reușit să facem cu un cost relativ redus închideri uşoare la structuri de beton armat şi înălţimi mari.

Am reușit să eficientizăm sistemul clasic cu panouri sandwich şi faţadă ventilată, print-un efort de cercetare internă și o inovație a biroului nostru. Rezultatul este că cel care cumpără are un beneficiu de circa. 5% + pe aria utilă, plătind aceeaşi bani. Dezvoltatorul e mulţumit pentru că se menţine profitul și rentabilitatea afacerii așa cum a fost proiectată la debutul investiției, iar utilizatorul final câştigă acei 20 cm perimetral, de jur împrejurul apartamentului. La fel cum dezvoltatorul nu conștientizează că, pentru el, mutarea unei uşi sau conformarea unui spațiu nu înseamnă nimic, dar pentru tine ca arhitect, care îți dai seama de plus valoarea pe care o aduci la nivelul beneficiarilor finali, e poate cea mai mare satisfacție”, explică Răzvan Puchici.

Despre potențiala criză de pe piața imobiliară, Răzvan Puchici crede că o locaţie bună, cu o proiectare și execuție făcute corect, care şi-a identificat cumpărătorul nu va fi afectată de criză pentru că românii sunt în continuare în topul Europei ca proprietari, “poate doar generațiile viitoare să schimbe această paradigmă. Există şi mentalitatea de a investi în proprietăți imobiliare, că singurul mod simplu de a câştiga din chirie este de a cumpăra apartamentul, deşi randamentul de chirie nu e tocmai bun, discutăm de un randament de 2-3%/anual. Apartamentele din segmentul high-end pot însă marca peste 7%/anual”. Creșterile de prețuri din segmentul materialelor de construcții nu au afectat antreprenorii generali mari, bine organizați pe șantier și cu o structură a afacerii mult mai clară.

CUMULUS este un birou de arhitectură care aduce împreună zeci de ani de expertiză, idei și abilități complementare pentru a oferi servicii integrate de proiectare, arhitectură, urbanism, design.

În plus, arhitecții de la CUMULUS se situează ca parteneri de business ai clienților pentru care proiectează și contribuie prin design responsabil la viața comunităților în care proiectele prind viață.

Proiecte rezidențiale mari, hoteluri, birouri, zone industriale, restaurare și reabilitarea spaţiilor publice și arhitectură de interior – toate serviciile oferă investitorilor șansa de a avea control asupra costurilor în timp real.